Механізми захисту прав землевласників та землекористувачів від рейдерських захоплень

На сьогодні однією з актуальних проблем функціонування аграрного сектору економіки є процвітання рейдерських захоплень земель. Міністерством юстиції України розроблено та запроваджено низку змін до законодавства та нововведень, які в подальшому унеможливлюють розвиток рейдерства у агарній галузі.

Нині у вітчизняному законодавстві відсутнє чітке юридичне тлумачення терміна «рейдерство», що негативно впливає на результативність протидії зазначеному прояву організованої злочинної діяльності.

Поняття «рейдер» перекладається з англійської як «загарбник». В сучасному розумінні рейдери – це спеціалісти із захоплення чужої власності за допомогою спеціально розіграного бізнес-конфлікту. Тобто, під рейдерством розуміють незаконне заволодіння майном чи іншою власністю підприємства і використання його у власних інтересах.

Наявність високого ступеня загрози рейдерських захоплень потребує комплексних та дієвих підходів у вирішенні даної проблеми. Тому слід визначити наступні механізми захисту від можливих рейдерських захоплень.

 

Механізми захисту від можливих рейдерських захоплень:

1.Антирейдерські аграрні штаби.

2.Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації при територіальних органах юстиції України та Міністерстві юстиції України.

3.Сервіс «SMS – маяк».

4.Внутрішній аудит договорів оренди землі.

5.Заява власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, заборона вчинення реєстраційних дій, встановлена на підставі рішення суду. 

 

  1. Антирейдерські аграрні штаби.

За дорученням Міністерства юстиції України від 09.08.2017 №102/11/-48-17 та на виконання протокольного рішення Кабінету Міністрів України від 09.08.2017 щодо створення в регіонах оперативних штабів, покликаних боротися зі спробами рейдерських захоплень земель та зібраного урожаю, посилення захисту майнових прав землевласників та землекористувачів, на Харківщині діє оперативний штаб із забезпечення прав і свобод власників землі та врожаю.

Метою роботи даного штабу є необхідність оперативного реагування на спроби рейдерських захоплень землі чи збіжжя та забезпечення доступу мешканців найвіддалених населених пунктів до якісної безоплатної правової допомоги, аби кожен  житель області, був захищений від незаконних спроб заволодіння його майном.

Кожен землевласник або землекористувач, права якого порушені, з метою отримання відповідного роз’яснення має право зателефонувати на «гарячу лінію» оперативного штабу мобільного реагування на випадки порушень прав землевласників і землекористувачів за наступними телефонами: (057) 705 01 59, (066) 339 10 58.

  1. Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації при територіальних органах юстиції України та Міністерстві юстиції України.

В системі державної реєстрації запроваджено можливість оскарження рішень, дій та бездіяльності державних реєстраторів, а також органів та суб’єктів, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації.

Відповідно до частини 1 статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.

На відміну від процедури подачі адміністративного позову до суду, подання скарги до Міністерства юстиції України та його територіальних органів не передбачає сплату адміністративного збору.

Процедура розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав, територіального органу Міністерства юстиції України визначена у Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1128 (далі – Порядок).

Згідно з пунктом 2 Порядку для забезпечення розгляду скарг суб’єктом розгляду скарги утворюються постійно діючі комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації (далі - комісія), положення та склад яких затверджуються Мін’юстом або відповідним територіальним органом.

Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України та його територіальних органів протягом 60 календарних днів з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю.

Рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України протягом 15 календарних днів з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю.

У разі якщо розгляд та вирішення скарги потребують перевірки діяльності державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав, а також залучення скаржника чи інших осіб, Міністерство юстиції України та його територіальні органи можуть подовжити строки розгляду та вирішення скарги, повідомивши про це скаржника. При цьому загальний строк розгляду та вирішення скарги не може перевищувати 45 календарних днів.

  1. Сервіс «SMS – маяк».

З метою забезпечення захисту речових прав, економічних інтересів громадян та інвесторів, зменшення ризиків незаконного заволодіння нерухомим майном на підставі розпорядження Кабінету Міністрів України реалізацію пілотного проекту щодо інформування про реєстраційні дії у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Сервісна послуга з інформування про реєстраційні дії у Державному реєстрі прав надається технічним адміністратором зазначеного Реєстру з використанням телекомунікаційних засобів за бажанням фізичної або юридичної особи на платній основі на підставі укладених договорів.

Сервісна послуга з інформування про реєстраційні дії у Державному реєстрі надається виключно за умови наявності зареєстрованого права власності на окремий індивідуально визначений об’єкт нерухомого майна з присвоєним реєстраційним номером такому об’єкту:

власнику окремого індивідуально визначеного об’єкта нерухомого майна - про подані заяви у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо належного такому власнику об’єкта нерухомого майна, а саме про реєстраційний номер, дату і час реєстрації таких заяв;

користувачу земельної ділянки - про подані заяви у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо земельної ділянки, яка перебуває у користуванні такого користувача, а саме про реєстраційний номер, дату і час реєстрації таких заяв;

фізичним та юридичним особам - про проведені реєстраційні дії стосовно будь-якого окремого індивідуально визначеного об’єкта нерухомого майна без зазначення відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про суб’єктів таких прав;

іпотекодержателю - про подані заяви у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень стосовно об’єкта нерухомого майна, який передано в іпотеку такому іпотекодержателю, а саме про реєстраційний номер, дату і час реєстрації таких заяв;

Дана послуга надається виключно за умови використання кваліфікованого електронного підпису.

  1. Внутрішній аудит договорів оренди землі.

Мета аудиту оренди земель сільськогосподарського призначення полягає у висловленні аудитором незалежної професійної думки щодо законності, достовірності та правильності відображення в обліку та звітності інформації щодо оренди землі та її якісного стану.

Правовий аудит оренди землі передбачає: встановлення відповідності договору оренди вимогам земельного законодавства (об’єкт оренди, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, порядок відшкодування витрат з поліпшення земель); підтвердження правового статусу орендодавця (перевірку наявності та правильності оформлення правовстановлюючих документів на землю та землевпорядної документації, дотримання процедур їх видачі та реєстрації, перевірку існуючих обмежень щодо використання земельної ділянки); перевірку наявності і оцінки якісного стану землі (агрохімічного та еколого-агрохімічного обстеження землі) при передачі в оренду.

5) Заява власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, заборона вчинення реєстраційних дій, встановлена на підставі рішення суду. 

Відповідно до статті 25 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проведення реєстраційних дій зупиняється на підставі рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили, або на підставі заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна.

Про зупинення реєстраційних дій на підставі рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об’єкта нерухомого майна.

У разі наявності зареєстрованих заяв на проведення реєстраційних дій державний реєстратор, який здійснює розгляд таких заяв, невідкладно повідомляє про зупинення реєстраційних дій відповідних заявників.

Рішення суду або заява власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій реєструється у Державному реєстрі прав.

Так, пунктом 17 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 встановлено, що у разі надходження до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили, або заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна державний реєстратор, уповноважена особа невідкладно реєструє таке рішення чи заяву в базі даних заяв.

У разі коли під час розгляду заяви державним реєстратором встановлено наявність зареєстрованого рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій або заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо цього самого майна державний реєстратор невідкладно за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав зупиняє державну реєстрацію прав з обов’язковим посиланням на зареєстроване у базі даних заяв рішення суду чи заяву власника об’єкта нерухомого майна.

Про зупинення реєстраційних дій на підставі рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об’єкта нерухомого майна шляхом надсилання повідомлення на електронну адресу, зазначену в Державному реєстрі прав як адресу для зворотного зв’язку.

Відомості про зупинення реєстраційних дій за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав також розміщуються на веб-порталі Мін’юсту для доступу до них заявника з метою їх перегляду, завантаження та друку відповідного рішення суду чи заяви власника об’єкта нерухомого майна.

Слід відмітити, що Міністерство юстиції України не зупиняється на досягнутому та продовжує роботу направлену на розробленням нових механізмів захисту прав землевласників та землекористувачів від рейдерських захоплень.

 

Головний спеціаліст відділу взаємодії з суб'єктами державної реєстрації
та підвищення кваліфікації державних реєстраторів
Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у Харківській області                         Н.М. Вербицька